住宅ローンの節約で家計改善

マイホームの住宅ローンは、人生で最大の借入(負債)であり、ライフプランやマネープランに大きな影響を与えるものです。この住宅ローンは、銀行での借入が普通ですが、最近ではSBIモーゲージや日本住宅ローンなどのローン専門会社(モーゲージバンク)での借入も身近になっています。一般に住宅ローンといった場合、「新規借入」と「借り換え」の2つがありますが、ここではそのポイントについて簡単に解説してみたいと思います。

住宅ローンを借りる際の4つの視点は?

住宅ローンは、借りた瞬間からローン返済という新たな現実が始まり、それが長期間にわたって続きます。そのため、住宅ローン選びは非常に大切となり、具体的な視点として以下が挙げられます。

1.総返済額の削減 (元金+支払利息)
2.商品内容 (金利タイプ、返済方法、繰上返済、付加サービス・・・)
3.金利 (金利水準、金利期間、固定or変動・・・)
4.手数料 (事務手数料、保証料繰上返済手数料・・・)

この中でも一番大切なのは、「総返済額の削減」ではないでしょうか?

実際に、この総返済額を大きく削減できれば、その分を将来の貯蓄や老後資金に回すことができるので、住宅ローンを借りる際には、この4つの視点を総合的にチェックすることが大切です。

住宅ローンの新規借入のポイントは?

住宅ローンの新規借入の定番といえば、「住宅金融支援機構のフラット35」と「銀行の住宅ローン」の2つがあります。前者のフラット35とは、民間金融機関住宅金融支援機構が提携して実現した長期固定金利住宅ローンで、主な特色として以下の4つが挙げられます。

1.最長35年、金利がずっと変わらないから安心
2.保証料と繰上返済手数料が無料
3.機構の技術基準で住まいづくりを応援(物件検査)
4.返済中も安心サポート(返済方法変更、団信他)

では、実際に住宅ローンを借りる際には、何を基準に選べばよいのでしょうか? これは、前項で述べた4つの視点を基に考え、かつ家計を長期(20~30年)で考えることが大切です。現在、日本においては、1990年代の後半以降、低金利の状態が長く続き、これが当たり前のようになりましたが、将来の日本の財政事情を考えると、悪い金利上昇(財政悪化が原因の金利上昇)が起こる可能性も少なからずあるのでご注意ください。

一般に、低金利の時は、「変動金利タイプ」や「短期固定金利タイプ」の方が金利が低くて有利になりますが、その状況が大きく変わった時は、金利変更時に金利が大きく上昇する可能性があり、潜在的なリスクは大きいといえます。そのため、自分の将来の返済能力をしっかりと考えた上で、住宅ローンを選択することが大切になります。そして、その際には、将来の返済計画の見通しが立つ「長期固定金利タイプ(フラット35または銀行等の長期固定金利ローン)」をうまく活用することが一つのポイントになります。

また、最近では、銀行などで、「長期固定金利」と「短期固定金利or変動金利等」をミックスして借りられる所もありますので、これらも検討する価値があるかと思います。

住宅ローンの借り換えのポイントは?

住宅ローンは、個人が持つ負債の中で最も大きなものであり、その返済はマイホームの購入と同時に始り、20~35年と非常に長い間続きます。

通常、住宅ローンの返済は、借入時の金利環境によって大きな違いがあり、同じ借入額でも、人によって大きな差があります。そのため、住宅ローンを抱える人の中には、超低金利の時に借りた人を除けば、現在の「超低金利のメリット」を十分に享受できていないことがあります。そのような人は、高い金利をずっと我慢して支払わなければならないのでしょうか? 多くの人はしょうがないと諦めてしまいますが、実は諦めるのはまだ早いです。

というのは、現在、金融機関の住宅ローンの獲得競争が当たり前となる中、昔と比べて、「住宅ローンの借り換えのハードル」が大きく下がっているからです。一般に住宅ローンの借り換えについては、以下の3つの要件のいずれかに当てはまったら、検討する価値があると言われています。

1.現在借りているローンと新しく借り換えるローンの金利差が1%以上ある
2.ローンの残高が1,000万円以上ある
3.返済期間が10年以上ある

実際のところ、この要件に当てはまる人は結構多いのではないでしょうか?

住宅ローンの借り換えの際には様々な選択肢がありますが、その中でも低金利のメリットがずっと続く「長期固定金利タイプ」は、一つの選択肢になるかと思います。この借り換え用の長期固定金利タイプについては、以前は銀行等の長期固定金利ローンしかありませんでしたが、2009年からは「フラット35」でも借り換えができるようになりました。

最後に住宅ローンの借り換えは、もしそれが可能であるなら家計を大きく改善することができるので、ローン負担が重いという人は、一度検討してみる価値はあるかと思います。