不動産の権利関係には何がある?

土地や建物などの不動産の権利関係は、不動産取引において一番注意が必要なことです。これについて、個人に関して言えば、特に中古物件の住宅を取得する際には、後々のトラブルを避けるためにも、事前に権利関係を十分に確認しておくことが大切です。ここでは、不動産の権利関係の基本事項について簡単にまとめてみました。

所有権とは何か?

所有権は、法令の制限内において、自由にその所有物を使用、収益、処分することができる権利をいいます。(土地の所有権は、法令の制限内において、その土地の上下に及ぶ)

借地権とは何か?

借地権は、他人の土地を利用して、建物を所有する権利をいいます。(借地権は有償であるのに対して、使用賃借権は無償となっている)

|借地権の権利区分

地上権物権):権利の譲渡・転貸が自由
土地賃借権債権):権利の譲渡・転貸には地主の承諾が必要

|借地権の分類

普通借地権:更新のある借地権
一般定期借地権:定期借地権の一つ
建物譲渡特約付借地権:定期借地権の一つ
事業用借地権:定期借地権の一つ

区分所有権とは何か?

マンションやオフィスビルなどは、一棟の建物の中に独立した住居・店舗・事務所等に構造上区分されます。そして、その各部分は独立の所有権の対象とすることができ、これを「区分所有権」といいます。

|区分所有権のある建物の区分

建物の区分=専有部分共用部分

|権利の譲渡

敷地敷地利用権)は原則として建物と分離して処分できない

|復旧と建替え

・各区分所有者による決議が必要

抵当権とは何か?

抵当権は、債務弁済されない時に、担保物権の競売代金から優先的に弁済を受ける権利をいいます。

抵当権者(債権者)は、債務者が占有を移さずして担保として提供した不動産につき、他の債権者に優先して弁済を受ける権利を有する
抵当権設定者(債務者)は、目的物たる不動産の占有を自己の下に留めておくことができるので、その目的不動産を自ら使用することも、他に賃借することも、他に売却することも可能である
・抵当権の設定を第三者に対抗するためには登記が必要。同一の不動産に複数の抵当権を設定できるが、優劣は登記順位による
・抵当権には物上代位性がある(売却代金、賃料、補償金、火災保険金・・・)