地上権

読み方: ちじょうけん
分類: 権利

地上権は、建物や工作物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利のことをいいます。これは、民法では「地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する」と規定しており、用益物権(他人の土地を利用する権利)の一つとなっています。

ここでは、「地上権の概要」について、簡単にまとめてみました。

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地上権の設定

地上権は、土地所有者(地主)との契約で設定され、地代を支払う義務はありますが、一方で地主の承諾なしで、その権利を自由に売買したり、転貸したり、建て替えたりすることが可能になっています。また、地上権で建物を所有する場合は、借地権として借地借家法の保護を受けます。

現在、日本において、地上権は賃貸借と比較して地主にとって不利益なため、純粋な地上権は少なく、土地利用契約のほとんどが賃貸借契約となっています。

地上権の範囲

地上権の範囲には、その土地の地下や空間まで含まれるため、地下を利用する地下鉄や上空を利用する高架線などにも対応し、地下に「地下権」や空間に「空中権」と呼ばれるものを設定することができます。昨今では、都市の立体的かつ重層的な利用が進む中で、重要な権利として注目されています。

|地下権|
他人の土地の地下だけを使用する権利で、例えば、地下鉄や地下道、地下駐車場などに適用される。

空中権
土地の上の空間の上下の範囲を定めて設定される権利で、例えば、電柱の設置や高架などに適用される。

地上権者の権利と義務

他人の土地において、工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する「地上権者」には、以下のような権利と義務があります。

・権利:土地使用権、地上権の処分権
・義務:地代支払義務、工作物等の収去義務(権利消滅時など)

地上権と土地賃借権の違い

地上権は、他人の土地を借りて、工作物や竹木を所有するために、その土地を使用することができる権利であるのに対して、土地賃借権は、土地賃貸借契約に基づいて、土地を賃借する権利のことをいいます。

・地上権は物権であるのに対して、土地賃借権は債権
・地上権は地主の承諾がなくても、他人に譲渡・転貸が可能
・地上権を設定した地主には登記義務があるため、地上権は土地登記簿に登記されているのが一般的

地上権と地役権の違い

地上権は、他人の土地を借りて、工作物や竹木を所有するために、その土地を使用することができる権利であるのに対して、地役権は、特定の目的を達成するために、他人の土地を自分の土地の利便性を高めるために利用することができる権利をいいます。

・地上権は土地を借りるのに対して、地役権は土地を借りるものではない
・地役権は、地上権と異なり、通行や引水、日照、眺望など、特定の目的を達成するためのものである