不動産の登記の仕組みは?

不動産の登記は、多くの人にとって、一生の間に数度しか関わらない事ではないでしょうか?

具体的なケースとしては、マイホームを購入した時(所有権移転、抵当権設定)、マイホームを売却した時(所有権移転、抵当権抹消)、ローンを完済した時(抵当権抹消)、親族から不動産を取得した時(相続や贈与での所有権の移転)などが挙げられます。

一般に不動産の登記は、財産上の権利を守る上で大切なことですので、実際に関わる時には基本事項をよく理解しておくことが必要です。ここでは、不動産の登記の仕組みについて、簡単にまとめてみました。

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不動産の登記の特色

不動産(土地・建物)の登記の特色については、以下が挙げられます。

・登記がなければ第三者に対抗できない
不動産登記には公信力がない
・登記官は形式的な審査権しか持っていない
・表示の登記は義務、権利の登記は任意である

不動産の登記の種類

不動産登記制度は、1不動産1登記用紙(登記記録)主義となっています。

・本登記-仮登記-予告登記
・表示の登記-権利の登記

不動産の登記簿の構成

不動産の登記簿(土地登記簿、建物登記簿)は、「表示の登記」と「権利の登記」から構成されています。

|表示の登記

表題部:不動産の表示に関する事項

|権利の登記

甲区:所有権に関する事項
乙区:所有権以外の権利に関する事項 (地上権抵当権、賃借権・・・)

不動産の登記簿の公開

不動産の登記簿は、登記所で誰でも閲覧することができます。

|公開場所

不動産の所在地を管轄する法務局およびその出張所

|公開内容

登記事項証明書(謄本・抄本)の交付・閲覧
その他確認できるもの(住宅地図公図地積測量図建物図面

不動産の登記の手続き

不動産の登記の手続きは、通常、以下のようになっています。

|双方申請の原則

登記権利者と登記義務者の双方で申請。

※例外:職権登記(表示)、単独登記(仮登記、仮処分登記、予告登記)

|登記申請に必要な書類

申請書、登記原因証書、登記済証(登記識別情報)、委任状、印鑑証明書・・・

|登記済証(権利書)を減失した場合

「事前通知制度」または「資格者代理人による本人確認制度」のどちらかで、「登記済証」を紛失した人の本人確認をすることにより、登記申請を受け付けることができる。

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